房地产市场还有较大的刚需潜力

2019-10-01 05:17栏目:地产
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  人民安居乐业,社会才能安定有序,国家才可长治久安。对于关系千家万户的居住问题,我国自建国以来便高度重视住房建设,不断推进住房事业的进步。

  70年岁月峥嵘,中华民族迎来了从站起来、富起来到强起来的伟大飞跃。而紧随中国砥砺前行的脚步,我国住房建设也蹄疾步稳,努力为14亿中国人实现全体人民住有所居的目标,书写出一部从萌芽到发展、从变革再到成熟的进化史。愈发美好的生活方式、翻天覆地的城市风貌,无不诠释着我国住房事业的历史性巨变。

  展望未来,人们生活的愈发美好、城市进程的更新迭代、中国经济的良性发展,依然离不开住房城乡建设事业的锐意进取。而随着城市能级的提升,也对房地产业提出了更高要求。业内人士认为,只有把握城市发展机遇、紧抓新旧动能转换机遇、跟上城市创新升级步伐,中国的房地产事业才能谋得更加长远发展。

  从大刀阔斧地将“福利分房”制度推至“住房商品化”,再到注重“商品房和经适房共同发展”,直至谨慎强调“规范住房交易市场”,建国70年来,我国房地产事业发展的脉络日益清晰。

  据住房和城乡建设部官网公开资料,新中国成立初期,住房来源大多依靠统筹安排现有住房,或合理分配新建住房,住房资源十分短缺。1950年,全国城市住房存量总面积只有4亿平方米,城市人口6169万,人均住房面积5.5平方米,住房条件十分简陋。到改革开放初期,我国城镇居民人均住房面积约6.7平方米,仍有近一半城镇居民无房可住。

  为解决“住”这一重要的民生问题,中国自从1978年起,对房地产事业启动了长达40余年的深入改造。国家经济体制改革委员会副主任兼国务院房改领导小组副组长、原建设部副部长刘志峰近日指出,城镇住房制度改革始于1978年9月小平同志关于住宅问题的第一次谈话,与整个中国改革开放进程是同步的。在那次谈话中,提出要出售公房、提租补贴、加快住房建设等改革措施,成为住房制度改革最早的总体设想。

  1987年底,53岁的骆锦星竞得深圳一块面积为8588平方米的土地,“第一次土拍”开启了土地有偿使用的先河,中国房地产的序幕就此正式拉开;

  1988年1月,第一次全国住房制度改革工作会议召开,形成了以提租补贴为核心的第一个全国性的住房制度改革方案。这一年,随着土地禁锢的完全放开以及房改的正式全面试点,中国房地产进入到了飞速发展的时代;

  同在1988年,海南脱离广东独立建省,成为中国第31个省级行政区,吸引了包括冯仑、易小迪、潘石屹等未来房企大佬们前来淘金;王健林接手万达,通过大连棚户区改造收获“第一桶金”,不仅刷新了大连市的房产出售价格历史,也自此开启万达“商业巨无霸”资本想象;时年37岁的王石,在1988年主动放弃了公司股权,万科成为当时国企股份制改造的代表性公司……

  时光流转至上世纪90年代,房地产行业站在了时代变革的风口。1992年初,二次南巡讲话公开发表,为我国新时期改革开放指明了方向;同年,党的十四大召开,明确提出“我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制”,要求“努力推进城镇住房制度改革”。而1992年的房地产业,如今回头来看堪称群星璀璨:绿地、碧桂园、保利地产、雅居乐、合生创展等一批生于1992年的房企巨头,令“万通六君子”、杨国强、张玉良等“92派”的殊勋异绩彪炳史册;

  1998年,历经数十年的试点、更新、推进,城镇住房制度改革取得突破性进展。这年7月,国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,正式宣布福利分房年代的结束和住宅商品化时代的开启。“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的基本方向,令市场配置住房资源的基础性作用得到发挥,商品住房逐步成为满足城镇居民住房需求的主要渠道,以住宅为主的房地产市场也迅速发展。

  随着城市土地出让全面实行招拍挂的制度逐步建立,中国住房制度自此迈入全新时期。之后的20余年间,在宏观调控与市场自发调节的双重作用之下,房地产市场愈发繁荣。

  值得注意的是,随着城镇化的快速发展,急剧攀升的城镇人口对住房的需求也持续上升,致使商品住房价格不断上涨,城镇低收入家庭的住房困难问题日渐凸显。为此,我国从2008年开始大规模推进城镇保障性安居工程,加快廉租住房、经济适用住房、棚户区改造等各类保障性住房建设,成功解决了大量城镇低收入和中等偏下收入家庭、外来务工人员等住房困难群众的安居问题。

  2017年11月底,党的十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居,为当前和今后一个时期的住房发展指明了方向。

  不断深化的住房制度改革,让中国人民“居者有其屋”的安居梦想照进了现实。作为“家”的载体,中国人的住房条件在过去70年间不断改善,从狭小到宽敞,从“有房住”到“住好房”,成为我国房地产事业历史性巨变的真实写照。

  国家统计局住户办透露,新中国成立初期,绝大部分城镇居民租住单位或房屋管理部门的房屋,只有少数居民拥有自己的住房。人口多,住房面积小,三代同居一室是当时较为普遍的居住现象。而改革开放以后,民用住宅建设的投资力度加大,近年来党和政府更是通过建设廉租房和经济适用房、棚户区改造、贫困地区危旧房改造等举措千方百计解决居民住房难的问题,城乡居民居住条件明显改善。

  国家统计局发布的《新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告》显示,2018年城镇居民人均住房建筑面积达到39.0平方米,比1956年增加33.3平方米,增长5.8倍。2018年农村居民人均住房建筑面积达到47.3平方米,比1978年增加39.2平方米,增长4.8倍。2018年,城乡居民居住在钢筋混凝土或砖混材料结构住房的户比重为95.8%和71.2%,分别比2013年提高4.0和15.5个百分点。以往城市居民们所“蜗居”的土坯房、平房、筒子楼,早已成为人们的回忆。

  “中国房地产之父”、国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏直言:“如果没有40年前的改革开放,特别是没有21年以前的住房制度改革,这一切,是不可能出现的。”SOHO中国董事长潘石屹也在近期的媒体采访中指出,1998年是中国房地产的一个分水岭,计划经济画上了句号,开始走市场经济的道路:“房改之后,在北京、上海这样的一线城市,人们的居住条件跟发达国家相差无几。”

  更重要的是,中国房地产行业在不断深化改革的同时,也见证了中国城市展翅腾飞的整个历程。在城市化进程历史中,房地产行业一直扮演着先锋者的角色。尤其是在“房改”之后,房地产事业对中国城市的建设和推动愈发功不可没。

  中国社科院财经战略研究院、住房大数据项目组组长邹琳华告诉《华夏时报》记者,在土地国有的条件下,房地产业的发展起到了为城市发展筹资融资的作用,这使城市基础设施水平大大提高,城市面貌发生了翻天覆地的变化,城市建设面积也扩大了好几倍。

  “没有开发,哪有现代化城市?”全联房地产商会创会会长聂梅生感慨,“上海的浦东、北京的CBD、广州珠江边上的‘小蛮腰’都是房地产企业建设的,它们的存在甚至引发了其他国家人们的惊叹,原来中国是这样的。”

  同样来自国家统计局的数据显示,新中国成立70年来,建筑业产值规模屡创新高,逐步发展成为国民经济重要行业。其建设成就惠及社会,为保障和改善人民生活发挥了重要作用。而随着国家建设的步伐,建筑业圆满完成了一系列关系国计民生的重大基础建设工程,极大地改善了人民住房、出行、通讯、教育、医疗条件。

  站在建国70周年的节点上,回望过去,一个拥有14亿人口的大国努力实现全体人民住有所居的目标,所取得的巨大成就足令世界瞩目;展望未来,人们生活的愈发美好、城市进程的更新迭代、中国经济的良性发展,同样离不开住房城乡建设事业的锐意进取。

  由中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社在今年5月共同发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》指出,持续提高的城镇化水平仍然是中国房地产市场发展的根本驱动力,突出表现在由于人口增长和迁移、居住条件改善,以及城市更新改造所产生的住房需求。

  而国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华表示,受益于中国城镇化进程的继续推动,房地产市场还有较大的刚需潜力。其预测,从2018年到2025年间中国仍将有超过1亿人进入城市,如果城镇住房配套率从75%提升到90%,还有5000万套改善性需求,按照每年500万到600万套的购买能力,仍然能够提供8年左右的需求。

  城市能级的提升,对房地产业提出了更高要求。业内人士认为,只有把握城市发展机遇、紧抓新旧动能转换机遇、跟上城市创新升级步伐,中国的房地产事业才能谋得更加长远发展。

  楼市“下半场”,单一的地产开发已经无法满足购房者日益丰富的需求。购房者在产业、商业、文化、旅游、医疗、养老等复合性高层次需求上,都急需被解决。而从“盖房子”到以资源整合为基础的“城市运营”,也成为开发商们谋求战略升级、拓展新增长极的重要方向。

  全国房地产商会联盟主席顾云昌将住宅地产比作“龙”,新兴产业地产比作“凤”。他说,房地产要健康发展,须做到“龙凤呈祥”,这是时代赋予房地产的新命题。

  顾云昌解释说,文化、旅游、健康、体育、教育、养老等产业都离不开房地产,这些地产形成了“凤凰”。“凤”是为生产性服务的载体和地产,为生活性服务的就是“凰”,合在一起就是凤凰。“凤凰起舞了,实际上将是我们追求的美好生活的综合体,是我们房地产发展的新天地。”

  孟晓苏建议,房地产市场发展要注重供给侧结构性改革,着力解决人民日益增长的美好生活需要与不平衡不充分发展之间的矛盾。在管理上需要各地精准施政,更要有改革创新精神。同时,也要提倡“租购并举”,加快发展住房租赁市场特别是长期租赁、要用“共有产权房”降低购房门槛,让“夹心层居民”早日实现购房梦想等。

  随着房地产事业的持续推动,未来的城市又将有怎样的变化?“未来房地产业发展将逐步由粗放向精细化发展转变,产品品质、相关服务等将更为注重。”邹琳华认为,未来的城市发展,将由于土地收益的减少而调整发展战略、加大产业转型力度,同时,创新驱动、知识驱动、人才导向将成为城市竞争的主要要素,而城市更新的市场份额占比也会提升。

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